Létre nem jött adásvételi szerződés és jogkövetkezményei
2024-02-19
Nemrég szembejött velem egy bírósági döntés, a Kúria Kúria Pfv.V.20.805/2023/5. számú ítélete, ami szerint, ha az adásvétel tárgya nem a perbeli ingatlan meghatározott tulajdoni hányada, hanem annak egy – a későbbiek során pontosítandó, önálló ingatlanként kialakítandó – része, akkor az adásvételi szerződés létre nem jött szerződésnek tekintendő.
Hogy megértsük a Kúria döntését, tekintsük át először is, hogy mi alapján is kell megítélni a fenti kérdést:
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 6:215. §-a értelmében az adásvételi szerződés alapján az eladó dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. Ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.
Az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú Polgári Elvi Döntés I. pontja értelmében az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából kizárólag az szükséges, hogy a szerződésről készült okirat tartalmából
- a felek személye mellett
- az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitűnik, továbbá
- hogy az okirat tartalmazza az ingatlannak és
- az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, vagy ha az átruházás ingyenes, ez az okirat tartalmából megállapítható.
Egyéb kérdésben létrejött megállapodás írásba foglalásának elmaradása a szerződés érvényességét nem érinti még akkor sem, ha az ebben való megállapodást bármelyik fél lényegesnek minősítette is.
A perbeli esetben az adásvételi szerződés megkötésekor a kérdéses ingatlan megosztása folyamatban volt, ennek megfelelően a szerződés rögzítette is, hogy a megosztást követően „a szerződés tárgyát képező ingatlanrész vonatkozásában a szerződést pontosítják, azt kiegészítik.”
A Kúria azonban kimondta, hogy az önálló ingatlannak meghatározó eleme egyrészről az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonala, másrészről a térképi határvonal által körülhatárolt terület térmértéke. Ennek hiányában a bíróság azt állapította meg, hogy az adásvételi szerződés alapvető tartalmi eleme – a szerződés tárgyának meghatározása – hiányzik, ezért az adásvételi szerződés nem jött létre.
Nem hiába fontosak ezek az adatok az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlanok használati megállapodásai kapcsán is.
Fontos tanulságot rejt a döntés az újépítésű ingatlanok adásvételével kapcsolatban is. Ilyen ingatlanok esetén nem ritka, hogy hasonló módon írják körül a későbbiekben kialakítandó lakásokat. Új építésű ingatlanok esetén természetesen előszerződést szokás csak kötni - éppen az önálló helyrajzi számok hiányára figyelemmel - azonban a Ptk. az előszerződések kapcsán azt mondja, hogy ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, akkor bíróság e feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja. Kérdéses, hogy ha a szerződés tárgya körülírással kerül meghatározásra, akkor a megkötött szerződés adásvételi előszerződésnek tekinthető-e, azaz hogy a fenti kúriai döntés milyen hatással lesz az előszerződések megszövegezésének gyakorlatára.
Új építésű lakások esetén a fenti érveléstől nem függetlenül találkozhatunk azzal a (jó) gyakorlattal, hogy az adásvétel elsődleges tárgyát képező, később kialakítandó társasházi lakásokhoz képest az eladó mintegy kisegítő jelleggel, másodlagosan a építkezéssel érintett telekingatlan egy meghatározott tulajdoni hányadát adja el. Ez a megoldás megfelelő arra az esetre, ha az albetétesítésre valamiért nem kerülne sor, de nem elhanyagolható körülmény, hogy ilyenkor osztatlan közös tulajdon jön létre a vevők között, aminek egyenes következménye az elővásárlási jog.
Ha valaki évtizedeket eltölt egy ilyen ingatlanban az nem igazán változtat a jogi helyzetén, de ha értékesítésre kerül sor, akkor jó tudni, hogy a szomszédok elővásárlási jogot gyakorolhatnak a vevőjelölttel szemben. Ha az ő lemondó nyilatkozatuk beszerzésére nem kerül sor, és nem is értesíti őket a tulajdonos az értékesítési szándékról, akkor pedig a szomszéd az elővásárlási jog kijátszására hivatkozhat.